Qual é o melhor prazo de locação para o seu caso? Entenda os efeitos jurídicos de cada escolha

A locação é, talvez, o negócio imobiliário mais democrático que existe. Diferentemente da compra e venda, da permuta ou de operações mais complexas, é difícil encontrar alguém que nunca tenha celebrado — ou ao menos participado — de um contrato de locação residencial.

Em atendimentos a imobiliárias, costumo brincar que a locação se parece bastante com um casamento. É nesse tipo de relação jurídica que as partes permanecem vinculadas por mais tempo, enfrentam responsabilidades contínuas, lidam com reparos, reajustes, despesas e, claro, com expectativas que nem sempre caminham no mesmo ritmo. Há momentos de alívio, outros de tensão — exatamente como em qualquer relação duradoura.

Essa comparação voltou à minha cabeça durante uma apresentação, quando recebi uma pergunta de um corretor que, embora pareça simples, é extremamente relevante. Eu falava sobre conflitos em locações, expectativas das partes e o papel do corretor na prevenção de problemas quando, durante a apresentação, uma mão se levantou:

“Victória, eu entendi o que você disse, mas aqui costumamos fazer locações residenciais de 36 meses. E quando o cliente pede um prazo menor? O que acontece juridicamente? Isso é bom ou ruim?”

Foi ali que percebi algo importante: aquilo que para mim era comum — quase automático — era, na prática, uma dúvida recorrente para corretores, locadores e locatários. E mais: a resposta não é única, rígida ou impositiva. Assim como a própria locação, a escolha do prazo é democrática, desde que se compreendam bem os efeitos jurídicos de cada opção e, principalmente, os limites da lei.

É justamente sobre isso que vamos conversar aqui. Vou explicar como o prazo da locação residencial impacta direitos, deveres, possibilidade de rescisão e a forma como o contrato pode ser encerrado. Vou citar alguns dispositivos legais — mas, prometo sem transformar esse papo em algo técnico demais ou difícil de acompanhar.

Vamos entender, juntos, qual prazo faz mais sentido para o seu caso.

Antes de falar em prazo: sobre qual locação estamos falando

Antes de avançarmos na discussão sobre prazos, preciso alinhar alguns parâmetros com você. Isso é importante para evitar que, ao final da leitura, fiquem dúvidas sobre o que exatamente está sendo tratado aqui.

Tanto na apresentação que mencionei quanto neste post, estou falando exclusivamente de locações residenciais, ou seja, contratos destinados à moradia fixa. Ficam fora deste conteúdo as locações comerciais (ou não residenciais, como a própria lei denomina) e os contratos atípicos de construção ajustada — os conhecidos built to suit ou BTS, para os íntimos.

Essa distinção não é meramente conceitual. A própria Lei do Inquilinato diferencia expressamente os tipos de locação e confere tratamentos jurídicos distintos, especialmente no que diz respeito a prazos e possibilidades de encerramento do contrato — que é justamente o ponto central deste texto.

De forma objetiva, apenas para organizar as ideias:

A locação por temporada não tem como finalidade a residência permanente. Ela se destina à ocupação temporária, lazer, férias ou situações transitórias. Por isso, a lei estabelece um prazo máximo de 90 dias para esse tipo de contrato.

Já as locações comerciais contam com um regime muito mais flexível, tanto em relação aos prazos quanto aos ajustes contratuais em geral. A lógica do legislador é clara: como o imóvel não se destina à moradia, não há ali a mesma proteção ligada à função social da residência, à dignidade ou à estabilidade habitacional. Isso permite maior liberdade de negociação entre as partes.

Superadas essas hipóteses, chegamos ao verdadeiro objeto deste post: a locação residencial para moradia fixa.

Na prática, esse tipo de contrato é, na maioria das vezes, firmado por meio de uma imobiliária. O contrato costuma ser encaminhado pronto ao locatário e raramente é discutido com profundidade com o locador — especialmente no que diz respeito ao prazo. Esse ponto só costuma ganhar atenção quando uma das partes manifesta interesse em aumentar ou reduzir o período inicialmente proposto.

O que observo com frequência é a reprodução quase automática de prazos, que variam conforme a região: alguns mercados trabalham majoritariamente com 30 meses, outros com 36. Pouco se fala, porém, sobre o impacto jurídico dessa escolha.

E aqui já adianto, de forma direta: o prazo não é, por si só, bom ou ruim. Mas ele pode alterar — e muito — a forma e até a possibilidade de o locador pedir o imóvel de volta.

Por isso, costumo dizer que esse é um ponto que exige cautela, sobretudo para o locador.

E sem rodeios: o locador é, juridicamente, consumidor dos serviços prestados pela imobiliária, enquanto administradora do imóvel. Isso significa que ele deposita uma expectativa legítima de que a imobiliária possua conhecimento técnico suficiente para orientá-lo e protegê-lo em escolhas contratuais relevantes como essa.

Com esses parâmetros definidos, fica mais fácil avançar para o ponto que realmente gera dúvidas na prática: o impacto do prazo escolhido na dinâmica da locação residencial.

Locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses

As locações residenciais ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses são as mais comuns do mercado. E existe um motivo claro para isso: a forma de retomada do imóvel ao final do contrato é mais simples para o locador.

Um exemplo prático ajuda a ilustrar.

João contratou a imobiliária Bom Negócio para intermediar e administrar a locação de seu imóvel com Maria. O contrato foi firmado por escrito, com prazo de 36 meses. Isso significa que, após o decurso desse prazo, se a locação continuar por prazo indeterminado, João pode comunicar a imobiliária de que deseja encerrar a locação — sem precisar apresentar qualquer justificativa.

No direito, chamamos isso de denúncia vazia.

Um ponto importante merece atenção: essa possibilidade só existe quando o contrato é escrito. Se a locação for ajustada verbalmente, ainda que por prazo igual ou superior a 30 meses, essa regra não se aplica — e o cenário muda completamente, como veremos a seguir.

Locação residencial com prazo inferior a 30 meses

Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, a liberdade do locador é significativamente menor.

Após o término do prazo contratual, o locador não pode simplesmente pedir o imóvel de volta. Ele só poderá fazê-lo se estiver enquadrado em uma das hipóteses expressamente previstas em lei, como, por exemplo:

• por mútuo acordo entre as partes;

• em decorrência de infração legal ou contratual;

• por falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

• para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;

• em razão de extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação estiver vinculada ao emprego;

• para uso próprio, de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente que não possua imóvel residencial próprio;

• para demolição ou realização de obras aprovadas que ampliem significativamente a área construída;

• ou quando a locação ultrapassar cinco anos de vigência ininterrupta.

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Perceba que, nesses casos, o locador precisa apresentar uma justificativa legal. Por isso, esse tipo de encerramento é chamado de denúncia cheia.

Essa mesma lógica se aplica quando a locação se inicia como temporada, mas ultrapassa o prazo máximo de 90 dias. Vale atenção redobrada aqui.

O que vale para um não vale para o outro

Um ponto muito comum — e fonte recorrente de confusão — é o seguinte: “Mas o meu contrato prevê que o inquilino pode sair após 12 meses sem multa. Então isso vale para o locador também, certo?”

Errado.

De acordo com o art. 4º da Lei do Inquilinato, o locador não pode pedir o imóvel antes do encerramento do prazo contratual. Já o locatário pode rescindir antecipadamente, desde que pague a multa ajustada ou a que for judicialmente estipulada — sempre de forma proporcional ao tempo restante do contrato.

A lei deixa margem para que as partes negociem valor e incidência da multa do locatário. Por isso, cláusulas que preveem multa apenas nos primeiros 12 meses, por exemplo, são perfeitamente válidas.

O que não é possível é o contrato afastar a regra legal que impede o locador de retomar o imóvel antes do prazo. Nesse ponto, o contrato nunca se sobrepõe à lei.

Não existe prazo “melhor”: existe prazo adequado ao caso

Depois de tudo isso, talvez fique mais fácil entender por que a pergunta “qual é o melhor prazo?” não tem uma resposta única.

Não existe prazo bom ou ruim em abstrato. Existe prazo adequado à realidade do imóvel, ao perfil das partes e às expectativas envolvidas. O problema não está na escolha do prazo, mas na falta de compreensão sobre o que essa escolha implica juridicamente.

Quando o prazo é definido sem reflexão, o encerramento da locação costuma ser traumático. Quando ele é escolhido com consciência, o contrato cumpre seu papel: organizar a relação e reduzir conflitos.

Se você é locador, locatário ou corretor e está diante de um contrato de locação residencial, vale a pergunta: o prazo escolhido foi pensado a partir das consequências jurídicas que ele produz?

A análise feita antes da assinatura costuma ser o que evita desgastes futuros, notificações inesperadas e litígios desnecessários. Em locações residenciais, o prazo não é um detalhe do contrato — é ele que define como essa relação pode terminar.