Cláusula de vigência na locação: o que é e por que ela faz toda a diferença

No dia a dia da locação de imóveis, é comum que inquilinos e proprietários se concentrem nas cláusulas mais visíveis: valor, prazo, reajuste, garantias. Mas há uma que costuma passar despercebida — e que pode mudar completamente o rumo de uma negociação: a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel.

Essa cláusula é uma verdadeira proteção ao locatário. E, ao mesmo tempo, é um ponto de atenção importante para o comprador de um imóvel ocupado.

Quando ela está presente, registrada e bem redigida, o contrato de locação pode continuar valendo mesmo depois que o imóvel é vendido.

Mas... por que isso é importante? Vamos por partes.

A lógica da lei: quem compra precisa respeitar?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é clara: quando um imóvel é vendido, o novo proprietário não é obrigado a manter o inquilino, a menos que haja uma cláusula de vigência no contrato — e que esse contrato esteja registrado na matrícula do imóvel.

Ou seja: o comprador só é legalmente obrigado a respeitar o contrato de locação se duas condições forem atendidas:

1. O contrato de locação firmado tem uma cláusula expressa de vigência em caso de alienação, e

2. Esse contrato está registrado na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis.

   
   

Se faltar um desses elementos, o novo dono pode pedir a desocupação do imóvel — respeitando, claro, o prazo legal de 90 dias após a notificação.

Por isso, é tão importante que locatários e locadores compreendam o peso dessa cláusula. Não basta que ela exista no contrato: ela precisa ter efeito contra terceiros, e isso só acontece com o registro.

E na prática? Quando ela costuma ser usada?

A cláusula de vigência é especialmente importante em locações comerciais, onde o ponto é estratégico e o tempo de permanência pode ser vital para o sucesso do negócio. Imagine um restaurante em um local movimentado, que investiu em reforma, marketing e clientela... e, de repente, o imóvel é vendido e o novo proprietário exige a saída.

Existem ainda aqueles casos em que o imóvel residencial precisa de adaptações consideráveis para atender as necessidades dos moradores. Essa cláusula é importante também nesses casos, por conta dos investimentos e tempo que será despendido pelo inquilino.

Também há locações residenciais mais longas, onde há reformas feitas pelo inquilino, mudanças escolares, raízes criadas. A cláusula traz previsibilidade — e segurança. Nascimento de filhos... enfim, as situações que justificam a necessidade dessa cláusula é infindável.

Essas são situações corriqueiras que a cláusula de vigência busca evitar. Com ela, o inquilino pode se manter no imóvel até o final do contrato, mesmo que o dono mude (por conta da venda do imóvel locado).

Para o comprador: atenção redobrada na matrícula

Por outro lado, quem está comprando um imóvel ocupado precisa analisar cuidadosamente a matrícula. A presença de um contrato de locação registrado com cláusula de vigência torna essa locação oponível ao comprador. Ou seja, ele não pode alegar desconhecimento ou tentar desfazer o contrato.

Por isso, em uma boa análise de risco imobiliário, a verificação da matrícula e a leitura dos registros vinculados a ela são indispensáveis. A surpresa pode vir depois da escritura — e com consequências jurídicas e práticas bastante delicadas.

Não dispense a intermediação por corretor de imóveis e uma boa assessoria jurídica especializada!

Conclusão

A cláusula de vigência é um exemplo claro de como o detalhe faz toda a diferença no direito imobiliário. Ela protege o locatário, exige atenção do comprador e deve ser tratada com a seriedade que merece por todas as partes envolvidas.

Em tempos em que a mobilidade dos imóveis é grande e as operações de compra e venda acontecem com mais frequência, cláusulas como essa ajudam a equilibrar direitos, expectativas e segurança jurídica.

Se você está alugando um imóvel — seja como inquilino ou como proprietário — ou se está pensando em comprar um imóvel que já está alugado, vale parar para olhar com mais cuidado esse pequeno trecho do contrato. Ele pode ser o ponto de estabilidade (ou de dor de cabeça) de todo o negócio.