Doação com reserva de usufruto: entenda o que isso significa na prática

Você já ouviu falar em doação com usufruto e ficou na dúvida sobre o que isso realmente quer dizer? Se você atua no mercado imobiliário – como corretor, comprador ou vendedor – precisa conhecer os efeitos desse tipo de operação. Parece só uma formalidade, mas não é. E entender como isso aparece na matrícula do imóvel pode evitar muita dor de cabeça mais à frente.

Neste artigo, explico de forma clara e acessível o que é a doação com reserva de usufruto, como ela funciona, e o que muda quando esse imóvel entra no radar de uma venda.

O que é a doação com usufruto?

A doação com reserva de usufruto acontece quando alguém transfere a nua-propriedade de um imóvel a outra pessoa, mas mantém para si o direito de usufruto. Isso significa que o donatário (quem recebe o bem) passa a ser o novo proprietário formal, mas o doador continua com o direito de usar o imóvel, morar nele, alugá-lo ou receber os frutos que ele gerar.

Esse usufruto costuma ser vitalício, ou seja, válido até o falecimento do usufrutuário (quem pode de fato usufruir do bem). Somente após essa extinção é que o donatário se torna proprietário pleno.

Em outras palavras...

É como se a propriedade estivesse dividida: uma parte fica com quem pode usar o imóvel, e a outra com quem é o dono "no papel". Essa divisão não é só simbólica – ela aparece registrada na matrícula do imóvel e tem efeitos jurídicos concretos.

O que acontece se o imóvel for colocado à venda?

A presença de um usufruto registrado interfere diretamente na negociação de um imóvel. Veja alguns pontos de atenção:

• O usufrutuário precisa consentir com a venda da nua-propriedade e assinar o contrato.

• Mesmo com a venda, o usufruto pode continuar existindo (dependendo do que foi pactuado).

• O comprador pode adquirir o imóvel com essa limitação – ou seja, com alguém ainda usufruindo dele.

  
  

Já acompanhei situações em que o comprador acreditava que o imóvel estava “livre”, mas descobriu, só depois da assinatura do contrato, que o antigo proprietário ainda tinha direito de morar ali. Isso gera frustração, insegurança e, muitas vezes, disputa judicial.

Usufruto é um direito real

Esse é um ponto que merece destaque: o usufruto é um direito real, ou seja, acompanha o imóvel, e não a pessoa. Ele continua “grudado” na matrícula do imóvel até sua extinção. Por isso, mesmo que o imóvel seja vendido, o novo proprietário precisa respeitar o direito do usufrutuário enquanto ele existir, caso ele não seja cancelado.

Esse tipo de confusão é mais comum do que se imagina, especialmente quando a doação com usufruto foi feita anos atrás, dentro de um planejamento familiar.

Como evitar problemas na compra ou venda?

Se você é corretor de imóveis, fique atento: esse tipo de cláusula deve ser identificado antes da divulgação do imóvel ou da montagem de um contrato. É um daqueles itens que precisa estar no seu checklist.

Se você é comprador, certifique-se de que leu a matrícula do imóvel com atenção. O usufruto pode estar lá, e isso muda totalmente o uso do imóvel após a aquisição.

E se você é vendedor, vale lembrar que a doação com usufruto não retira todos os seus direitos – mas também não os mantém por completo. Entender o que exatamente está sendo transferido é essencial para uma venda segura.

Conclusão

A doação com reserva de usufruto é uma ferramenta útil em muitas situações, especialmente no planejamento patrimonial familiar. Mas ela precisa ser bem compreendida por todas as partes envolvidas – e especialmente por quem vai negociar esse imóvel no futuro.

No fim das contas, doar com usufruto é como abrir a porta, mas manter a chave no bolso. E se ninguém souber disso antes, o mal-entendido é quase certo.