E quando o comprador some depois de assinar o contrato?

A gente sabe que o processo de venda de um imóvel não é instantâneo por ser cheio de etapas. Quando o compromisso de compra e venda é finalmente assinado, há um certo alívio. Parece que tudo está resolvido.

Mas... e se o comprador simplesmente desaparece depois disso?

Essa é uma situação mais comum do que se imagina – e que deixa o vendedor cheio de dúvidas e inseguranças. O imóvel está travado? Precisa esperar até quando? Pode desfazer o negócio? Pode vender para outra pessoa?

Neste artigo, quero conversar sobre esse tipo de caso e explicar quais são os caminhos possíveis para lidar com a inadimplência do comprador, especialmente quando ele some do mapa.

Primeiro: o contrato vale, mesmo sem escritura

É importante deixar claro que o compromisso de compra e venda assinado tem força vinculante. Ou seja, ele cria obrigações para as duas partes, mesmo que a escritura pública ainda não tenha sido lavrada.

Portanto, o comprador que assinou o contrato e não cumpre com o combinado – seja no pagamento, seja na formalização da escritura – está inadimplente. E isso gera consequências.

Mas atenção: o vendedor não pode simplesmente revender o imóvel a outra pessoa, ignorando o contrato anterior. Isso pode gerar problemas ainda maiores, como ações judiciais.

Mas o que fazer se o comprador desapareceu?

A primeira coisa é entender se existe uma cláusula resolutiva expressa no contrato.

Em outras palavras: o contrato já previa que, em caso de não pagamento ou ausência de manifestação, ele poderia ser resolvido automaticamente.

Essa cláusula facilita muito a vida do vendedor, porque traz mais segurança para o distrato.

Se não há essa cláusula, o caminho é um pouco mais cuidadoso: o vendedor precisa formalizar a resolução do contrato, o que normalmente passa por:

• Notificação extrajudicial ao comprador, informando que o contrato será rescindido por descumprimento.

• Prazo razoável para manifestação ou regularização.

• Esgotado esse prazo, pode-se partir para a resolução judicial.

  
  

Se o comprador realmente sumiu (sem endereço atualizado ou qualquer meio de contato), será necessário um esforço adicional para notificar – via cartório, edital ou outras vias previstas em lei.

E o imóvel, fica “preso”?

Enquanto não houver uma resolução formal, sim: o imóvel fica com a venda “pendente”, o que causa insegurança jurídica para qualquer novo comprador. Isso porque o compromisso anterior pode estar registrado ou ter efeitos que impactam terceiros.

Por isso é tão importante resolver juridicamente a situação, com notificações bem feitas e, se necessário, uma ação judicial de rescisão contratual.

E os valores pagos, se houver?

Outro ponto delicado. A devolução (ou não) dos valores pagos vai depender do que o contrato previu e das circunstâncias do caso. Em geral, os tribunais têm entendido que o vendedor pode reter parte dos valores pagos como forma de compensar despesas e perdas, desde que não haja abuso.

Se o comprador deu entrada, pagou algumas parcelas e depois sumiu, é possível reter uma porcentagem razoável – e até exigir perdas e danos, se houver prejuízo efetivo.

Outro detalhe importante, é conferir se no contrato consta alguma penalidade por inadimplemento total, como arras ou multa compensatória. O valor que eventualmente poderá ser retido será influenciado diretamente por isso.

Conclusão

Vender um imóvel é mais do que assinar um contrato – é um processo que exige atenção do começo ao fim. E quando o comprador desaparece depois da assinatura, o vendedor precisa agir com cautela e respaldo jurídico.

Não dá pra deixar o imóvel parado indefinidamente, mas também não dá pra tomar decisões apressadas que podem piorar a situação. O caminho é a formalização e compreensão do que de fato foi ajustado entre as partes.

Com apoio técnico, esse tipo de impasse pode ser resolvido de forma firme, legal e com o mínimo de desgaste possível.